‘Realiseren nieuwe huurwoningen is maatwerk’

Joke Abbring (53) uit De Rips is sinds 1 juni 2021 directeur van Wonen Vierlingsbeek. Met ruim vijfhonderd sociale huurwoningen in zes dorpen (Vierlingsbeek, Overloon, Maashees, Groeningen, Vortum-Mullem en Holthees) is Wonen Vierlingsbeek een van de kleinere woningcorporaties in Nederland. 

Ja, Joke, hoe bevalt het je in ‘ons’ Vierlingsbeek?
“Ontzettend goed! Ik heb de afgelopen maanden heel veel kennismakingsgesprekken mogen voeren met zorg- welzijnsorganisaties, gemeente, collega-corporaties, bewonersplatforms, dorpsraden, ondernemingsverenging etc. Ik ben echt geraakt door de passie en energie die er is onder bewoners en professionals om te zorgen dat het prettig wonen is en blijft in de zes dorpen.”

Wat trekt je aan in deze functie?
“De afgelopen acht jaar was ik werkzaam als programmamanager van de HAN Zorgalliantie. Een netwerk van dertig organisaties op het gebied van wonen, zorg en welzijn die samen met studenten en onderzoekers antwoorden zoeken op ingewikkelde maatschappelijk vraagstukken in kleine kernen. Daarvoor heb ik 25 jaar in diverse leidinggevende functies bij corporaties gewerkt. In deze functie komt dit samen. Mijn passie voor de volkshuisvesting en de opgedane kennis over hoe zorg je dat kleine kernen vitaal blijven. Daarnaast ben ik van mening dat je als een kleine sterk lokaal verankerde organisatie als de onze echt het verschil kunt maken.”

Met hoeveel mensen zitten jullie eigenlijk op kantoor? En wat doen die allemaal?
“Met vijf. Naast mij werken hier Paniesse Brandts als senior technisch beheerder, Jessica van Limpt is onze consulent wonen en beleid, Henk Sijmons is onze administratief medewerker en Neeltje Timmermans is onze consulent wonen en bewonerszaken.”

Wat zijn de grootste uitdagingen voor Wonen Vierlingsbeek de komende jaren?
“De woningmarkt piept en kraakt. We zien dat het aantal verhuisbewegingen flink afneemt. Of anders gezegd: we zien minder verhuizingen, mensen blijven langer in hun woning wonen. Daardoor stagneert de verhuisketen en wordt het voor starters steeds moeilijker om een woning te vinden. Daarnaast hebben we de komende jaren een grote verduurzamingsopgave. De belastingen die we als corporatie moeten betalen, zijn echter zo hoog opgelopen dat het beheer van een sociale huurwoning inmiddels meer kost dan het aan huur oplevert.  In dit spanningsveld zijn we als corporatie dagelijks bezig om onze huurders goede en betaalbare woonruimte te bieden. Ondanks de grote opgaven en uitdagingen waar we voor staan hebben de huurders onze dienstverlening in 2021 beoordeeld met een 8,7. Een groot compliment voor onze medewerkers en co-makers!”

De markt schreeuwt om meer huurwoningen. Zowel voor starters als senioren. Geldt dat ook voor jullie werkgebied? 
“De woningbehoefte ligt in de gemeente Boxmeer op basis van de meest recente provinciale prognose hoger dan waar we tot voor kort vanuit zijn gegaan. We zien dat de druk op de sociale huurmarkt de afgelopen jaren is toegenomen. Daarom gaan we samen met onze collega-corporatie Mooiland en de gemeente de opgave in de periode tot 2030 opnieuw in beeld brengen. En zullen de afspraken over de nieuwbouwopgave die vastgelegd worden in de prestatieafspraken met corporaties en gemeente worden herijkt. In onze kernen zien we de komende jaren nog een lichte groei van ons woningbezit als gevolg van kleinschalige nieuwbouw, bouwen naar behoefte in afstemming met onder andere de dorpsraad, en door de recente aankoop van achttien woningen van Mooiland in Vierlingsbeek.”

Worden er de komende jaren ook nieuwe sociale huurwoningen in Vierlingsbeek en/ of Groeningen gebouwd? Zo ja, waar en hoeveel?
“Onze ambitie is dat er voldoende sociale huurwoningen zijn in de kernen waar we actief zijn. We hebben dan ook de ambitie om licht te groeien qua omvang. Realiseren van nieuwe huurwoningen is maatwerk. Daarvoor zijn we dan ook continue in gesprek met gemeente, projectontwikkelaars en dorpsraden. Wonen Vierlingsbeek heeft zelf geen grond in bezit. Dus willen we nieuwe woningen realiseren, dan zal dat altijd in samenspraak met gemeente en projectontwikkelaars zijn.”

Besteedt de overheid in jouw ogen voldoende aandacht en geld aan deze categorie woningen?
“Het dossier wonen staat in ieder geval weer op de politieke agenda. Dus dat is goed nieuws. Het slechte nieuws is,  zoals ik al eerder aangaf, dat de we als sector steeds hogere belastingen betalen. Zo betaalden we als sector in 2016 ruim 1,5 miljard belasting en in 2020 is dit bedrag opgelopen tot 2,5 miljard. De 100 miljoen die het Rijk wil uittrekken voor nieuwbouw en de korting op de verhuurdersheffing van 500 miljoen zijn dus ‘een pleistertje’ op de gapende wond die is ontstaan. Met als gevolg dat corporaties minder woningen kunnen bouwen en verduurzamen. Gelukkig zijn we een financieel gezonde organisatie. Maar als de inkomsten niet langer dekkend zijn voor alle uitgaven, dan is dat naar de toekomst toe niet houdbaar, een zorgelijke ontwikkeling dus.”

Duurzaamheid, daar zijn jullie ook mee bezig? Gaan jullie de huurwoningen ook voorzien van zonnepanelen bijvoorbeeld?
“We hebben als sector afgesproken dat het gemiddeld woningbezit in 2021 een label B heeft. En dat is ons gelukt. Een prestatie waar we trots op mogen zijn. Dat betekent niet dat we nu achterover kunnen gaan leunen. De ambitie is dat in 2030 het bezit gemiddeld een label A heeft en in 2050 CO2-neutraal. Dat kunnen we niet alleen, daarvoor hebben we ook anderen nodig. Ik ben dan ook heel blij dat we op 15 november jongstleden het duurzaamheidsakkoord hebben ondertekend. Daarin staan de gezamenlijke ambities voor de komende jaren beschreven. Uitnodiging aan andere partijen om hierbij aan te sluiten. Dit akkoord is input om ons duurzaamheidsbeleid verder vorm en inhoud te gaan geven. Het laaghangend fruit, het isoleren van gevels, daken, dubbel glas, is inmiddels grotendeels benut. We zullen nu een grotere stap moeten nemen om te zorgen dat ons bezit in 2050 CO2-neutraal is. Het alleen plaatsen van zonnepanelen is onvoldoende. Het zal een totaal pakket worden waarbij per complex woningen gekeken wordt wat (technisch) mogelijk is. Daarom willen we begin 2022 een conditiemeting laten uitvoeren ons gehele bezit. Om vervolgens samen met gemeente, bewoners en co-makers tot de juiste keuzen te komen. En uiteraard kunnen bewoners zelf ook veel doen om te zorgen dat ze minder energie verbruiken. Hiervoor zijn er in de gemeente Boxmeer energiecoaches aangesteld die met bewoners in gesprek gaan om te kijken welke besparingen bewoners eenvoudig zelf kunnen realiseren.”

Wat zijn de voordelen van een kleine woningcorporatie?
“Een van de grote voordelen van onze kleinschaligheid is dat de organisatielijnen kort zijn en we dicht bij onze huurders staan. Wij kunnen hen en zij kennen ons!”

En de nadelen? 
“De andere kant van de medaille is dat we als kleine organisatie ook kwetsbaar zijn. Als bij ons twee medewerkers onverhoopt ziek thuis komen te zitten, dan hebben we een uitdaging. Gelukkig hebben we een goed netwerk van partners om ons heen die zo nodig kunnen bijspringen.”

De gemeente wordt groter in het Land van Cuijk? Verandert dat iets aan de positie van Wonen Vierlingsbeek?
“Ook in de nieuwe gemeente Land van Cuijk zijn Mooiland en Wonen Vierlingsbeek actief. Dus wat dat betreft verandert er niet veel. Het afgelopen jaar waren de verschillende gemeenten vooruitlopend op de herindeling al druk bezig met het afstemmen van beleid. Ik heb er alle vertrouwen in dat de goede samenwerking tussen gemeente en corporaties op dezelfde voet wordt voortgezet.”

Wil je nog iets kwijt?
“Wonen Vierlingsbeek is een kleine, maar ambitieuze club. Ik heb er enorm veel zin in om samen met de medewerkers, huurders en samenwerkingspartners ervoor te zorgen dat we deze ambities realiseren de komende jaren. Zodat het goed wonen is en blijft in ‘onze dorpen’!”